Hypothèque pour travailleur autonome : ce que votre banque veut vraiment voir
Stéphane est entrepreneur en construction depuis 4 ans. Il gagne bien sa vie — 95 000 $ l'an dernier, 110 000 $ cette année. Sa banque lui a dit : « Revenez avec deux ans d'avis de cotisation complets. » Il ne savait pas qu'il existait d'autres options.
Pourquoi la banque demande deux ans d'avis de cotisation
Les banques à charte (Banques A) utilisent le revenu déclaré à l'impôt comme référence principale. Pour un travailleur autonome, cela signifie deux T1 Généraux et deux avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada (ARC) ainsi que deux avis de cotisation de Revenu Québec.
Ce qu'elles calculent : la moyenne des deux années. Si vous déclarez 95 000 $ et 110 000 $, le revenu utilisé est 102 500 $.
Le problème survient quand vos dépenses déductibles réduisent le revenu déclaré à 55 000 $ alors que vous en gagnez réellement 95 000 $.
Qu'est-ce que le BFS (Business For Self) ?
BFS est le terme hypothécaire pour les travailleurs autonomes dont le revenu ne peut pas être entièrement documenté via des T4. Il englobe :
- Travailleurs autonomes déclarant via Schedule T2125
- Propriétaires de sociétés qui se versent des dividendes plutôt qu'un salaire
- Artisans, consultants, pigistes et freelances
- Propriétaires d'immeubles locatifs avec revenus variables
Documents à préparer selon le type de prêteur
| Document | Banque A | Prêteur B | Prêteur privé |
|---|---|---|---|
| T1 Généraux (2 ans) | Obligatoire | 1–2 ans | Facultatif |
| Avis de cotisation ARC + RQ (2 ans) | Obligatoire | 1 an minimum | Facultatif |
| États financiers signés par CPA | Recommandé | Souvent exigé | Non requis |
| Relevés bancaires entreprise (6–12 mois) | Parfois | Souvent | Principal outil |
| Lettre de l'expert-comptable | Utile | Utile | Non requis |
La stratégie de l'addback
Certains prêteurs B utilisent la méthode de l'addback : ils réintègrent certaines dépenses déductibles dans le revenu déclaré pour obtenir un revenu hypothécaire plus représentatif.
Exemple : Stéphane déclare 62 000 $ de revenu net après 33 000 $ de déductions (véhicule, bureau à domicile, outils). Avec addback de ces dépenses, le revenu hypothécaire utilisé est 95 000 $ — proche de la réalité.
Tous les prêteurs B n'appliquent pas l'addback, et les règles varient. Un courtier hypothécaire peut identifier les prêteurs qui le permettent pour votre situation.
Quel prêteur choisir selon votre situation ?
| Situation | Prêteur recommandé |
|---|---|
| 2 avis de cotisation disponibles, revenu net > 60 000 $ | Banque A possible |
| 1–2 ans d'historique, revenus fluctuants | Prêteur B avec addback |
| Première année d'activité, revenus non déclarés | Prêteur privé (RPV ≤ 75 %) |
| Société avec dividendes, pas de T4 | Prêteur B spécialisé |
En résumé
Un travailleur autonome peut obtenir une hypothèque — mais la préparation documentaire est cruciale. Maximisez vos deux derniers avis de cotisation, gardez vos relevés bancaires, et faites appel à un courtier pour identifier le prêteur qui utilise l'addback.
Vous voulez savoir dans quel tier vous vous situez avec votre revenu d'autonome ?
Questions fréquentes
Peut-on obtenir une hypothèque avec seulement 1 an d'activité autonome ?+
Oui, via un prêteur B ou un prêteur privé. Certains prêteurs B acceptent un an d'avis de cotisation si vos relevés bancaires montrent des revenus stables. Les prêteurs privés ne regardent pas le revenu déclaré — ils évaluent le RPV et les flux de trésorerie.
Comment augmenter le revenu hypothécaire reconnu si je suis incorporé ?+
Si votre société a des bénéfices non distribués, certains prêteurs B peuvent les considérer comme revenu additionnel. Alternatively, versez-vous un salaire T4 plutôt que des dividendes pour les deux prochaines années — les prêteurs A traitent les salaires T4 comme un revenu salarié standard.
Mes dépenses d'entreprise sont-elles réintégrées dans le calcul hypothécaire ?+
Certains prêteurs B appliquent la méthode addback : ils réintègrent les dépenses non-cash (amortissement) ou les dépenses discrétionnaires (véhicule, téléphone, bureau) dans votre revenu déclaré. Le montant addback varie selon la politique du prêteur.
Quelle est la différence entre le T1 Général et l'avis de cotisation ARC ?+
Le T1 Général est la déclaration de revenus que vous produisez (ou votre comptable). L'avis de cotisation est la réponse de l'ARC confirmant votre revenu imposable et votre solde fiscal. Les deux sont requis par les prêteurs — l'avis de cotisation prouve que la déclaration a été traitée et acceptée.
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