Prime SCHL : ce que vous payez vraiment et pourquoi
Marie-Claude venait d'accepter l'offre d'achat sur sa première maison à 385 000 $. Elle avait mis de côté 20 000 $ — soit environ 5,2 %. À la signature, son conseiller bancaire lui a annoncé une prime SCHL de 14 935 $. Elle ne savait pas ce que c'était ni pourquoi elle devait payer ça.
Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire SCHL ?
La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est une société d'État fédérale. Elle offre une assurance qui protège le prêteur — pas vous — en cas de défaut de paiement.
Cette assurance est obligatoire quand votre mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur de la propriété. Elle permet aux prêteurs de vous financer à plus de 80 % de RPV avec un risque limité pour eux.
Deux autres assureurs privés offrent le même service au Canada : Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty.
Qui paie la prime — et comment est-elle calculée ?
Vous payez la prime. Mais elle n'est pas versée directement — elle est ajoutée à votre solde hypothécaire et amortie sur la durée du prêt.
| Mise de fonds | RPV | Prime SCHL |
|---|---|---|
| 5 % à 9,99 % | 90,01–95 % | 4,00 % du prêt |
| 10 % à 14,99 % | 85,01–90 % | 3,10 % du prêt |
| 15 % à 19,99 % | 80,01–85 % | 2,80 % du prêt |
| 20 % et plus | 80 % ou moins | Aucune prime |
La prime est-elle remboursable si je revends ma propriété ?
Non. La prime SCHL est un coût irrécupérable. Même si vous vendez la propriété 2 ans plus tard, vous ne la récupérez pas.
Si vous transférez votre hypothèque à un nouveau prêteur sans augmenter le montant, la prime initialement payée est transférée et vous n'avez pas à en payer une nouvelle.
Le BSIF encadre les règles — pas seulement la SCHL
Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) fixe les règles que les prêteurs fédéraux doivent respecter pour les prêts assurés. C'est lui qui a imposé le stress test B-20 et qui réglemente les ratios ABD/ATD.
Pour un prêt assuré SCHL, les règles sont encore plus strictes que pour un prêt non assuré :
- Mise de fonds minimum 5 % sur les 500 000 premiers dollars, 10 % sur la tranche entre 500 000 $ et 999 999 $
- Amortissement maximum 30 ans (porté à 30 ans pour les premiers acheteurs depuis 2024)
- La propriété doit servir de résidence principale
Peut-on éviter la prime SCHL avec un mauvais crédit ?
Si votre FICO est sous 680, vous aurez besoin d'un prêteur B ou privé. Les prêteurs B peuvent financer des prêts assurés SCHL — l'assurance n'est pas liée au crédit du demandeur mais au RPV.
Cependant, si votre RPV est au-dessus de 80 % ET votre FICO est bas, les prêteurs B sont plus prudents et certains refusent.
La stratégie : augmenter la mise de fonds (CELIAPP, RAP, don familial) pour descendre sous 80 % de RPV et éviter à la fois la prime SCHL et les conditions restrictives des prêteurs B.
En résumé
La prime SCHL est obligatoire sous 20 % de mise de fonds. Elle varie de 2,80 % à 4,00 % du montant emprunté et s'ajoute au prêt. Elle protège le prêteur, pas vous. La seule façon de l'éviter est d'atteindre 20 % de mise de fonds.
Vous voulez calculer si votre mise de fonds actuelle vous expose à la prime SCHL ?
Questions fréquentes
La prime SCHL est-elle imposable au Québec ?+
La prime SCHL elle-même n'est pas imposable, mais elle est soumise à la TVQ au Québec (9,975 %). Cette taxe sur la prime doit être payée comptant à la clôture — elle ne peut pas être ajoutée au solde hypothécaire. Sur une prime de 14 600 $, la TVQ représente environ 1 455 $.
Puis-je transférer mon assurance SCHL si je change de prêteur ?+
Oui. Si vous transférez votre hypothèque assurée à un nouveau prêteur sans augmenter le montant du prêt, la prime SCHL originale est transférée. Vous ne payez pas une nouvelle prime. Si vous refinancez en ajoutant du montant et que le nouveau RPV dépasse 80 %, une prime supplémentaire peut s'appliquer sur le montant ajouté.
L'assurance SCHL est-elle disponible pour les immeubles locatifs ?+
Oui, pour les immeubles de 1 à 4 logements où le propriétaire occupe l'une des unités. Pour les locatifs purs (sans occupation du propriétaire) ou les immeubles de 5 unités et plus, l'assurance SCHL n'est pas disponible — mise de fonds minimum de 20 % requise.
Quelle est la différence entre la SCHL, Sagen et Canada Guaranty ?+
Les trois sont des assureurs hypothécaires autorisés au Canada. La SCHL est une société d'État fédérale. Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty sont des assureurs privés. Les taux de prime sont identiques pour les trois. En pratique, le prêteur choisit l'assureur — vous n'avez généralement pas le choix.
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