RAP 2025 : la nouvelle limite de 60 000 $ et comment l'utiliser
Frédéric a 38 ans. Il a 85 000 $ dans son REER et veut acheter sa première maison. Son conseiller bancaire lui a dit que la limite du RAP était de 35 000 $. Ce qu'il ne savait pas : la limite a été portée à 60 000 $ par personne depuis avril 2024 — et il avait peut-être perdu deux ans de planification sur une fausse information.
Le RAP — Régime d'accession à la propriété — en 2025
Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet aux premiers acheteurs de retirer des fonds de leur REER pour une mise de fonds, sans impôt immédiat. L'Agence du revenu du Canada (ARC) administre ce programme.
Règles 2025 :- Retrait maximum : 60 000 $ par personne (hausse depuis 35 000 $, budget fédéral 2024)
- Pour un couple, le maximum combiné est donc 120 000 $
- Les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours
- Vous devez être premier acheteur (ou ne pas avoir été propriétaire les 4 dernières années)
- Remboursement : sur 15 ans, à raison de 1/15 du montant retiré par année
Qui est considéré « premier acheteur » aux fins du RAP ?
La règle des 4 ans est souvent mal comprise. Vous êtes admissible si vous n'avez pas occupé une propriété dont vous étiez propriétaire (ou votre conjoint actuel était propriétaire) au cours des quatre années civiles précédentes.
Si vous avez vendu votre propriété en 2020 et cherchez à acheter en 2025, vous êtes potentiellement admissible — vérifiez les années exactes avec votre comptable.
Comment fonctionne le remboursement ?
Frédéric retire 60 000 $ de son REER. À partir de l'année suivant l'achat, il doit rembourser 4 000 $ par année dans son REER (60 000 $ ÷ 15 ans).
S'il n'effectue pas le remboursement minimal d'une année, la portion non remboursée (4 000 $) est incluse dans son revenu imposable de cette année.
Il n'y a aucun intérêt sur le montant retiré — seulement l'obligation de remboursement annuel.
RAP + CELIAPP : la combinaison optimale
| Source | Limite | Imposable ? | Remboursement ? |
|---|---|---|---|
| RAP (REER) | 60 000 $/personne | Non (si remboursé) | Oui — 15 ans |
| CELIAPP | 40 000 $/personne | Non | Non |
| Total possible | 100 000 $/personne | — | Partiel |
La SCHL offre une page d'outils spécifique pour les premiers acheteurs qui détaille tous les programmes fédéraux disponibles.
L'impact du RAP sur votre admissibilité hypothécaire
Le retrait RAP ne réduit pas directement votre capacité d'emprunt. Ce qui affecte votre dossier : si le remboursement annuel du RAP (4 000 $/an = 333 $/mois) n'est pas fait, cette somme est traitée comme un revenu additionnel imposable — ce qui peut légèrement réduire votre revenu net et donc vos ratios.
Planifiez le remboursement annuel comme une dépense fixe dans votre budget.
En résumé
Le RAP 2025 permet de retirer jusqu'à 60 000 $ par personne de son REER sans impôt immédiat. Combiné au CELIAPP, un couple peut accumuler jusqu'à 200 000 $ de mise de fonds. Le remboursement sur 15 ans est obligatoire — sans intérêt mais avec impact fiscal si non respecté.
Vous voulez savoir si votre mise de fonds combinée vous donne accès à un prêteur Banque A ?
Questions fréquentes
Peut-on utiliser le RAP si on a déjà fait une faillite ?+
Oui. La faillite n'élimine pas l'admissibilité au RAP — c'est la règle des 4 ans de non-propriété qui s'applique. Si vous avez été libéré de faillite et n'avez pas été propriétaire depuis 4 ans, vous pouvez utiliser le RAP si vous avez des fonds REER (les REER sont généralement protégés de la faillite).
Les fonds dans un REER de conjoint peuvent-ils être retirés via le RAP ?+
Non. Seul le titulaire du REER peut effectuer le retrait RAP. Cependant, chaque conjoint peut retirer jusqu'à 60 000 $ de son propre REER. Si les fonds REER sont majoritairement chez un seul conjoint, il peut en retirer plus — jusqu'à sa limite personnelle de 60 000 $.
Que se passe-t-il si je ne rembourse pas mon RAP pendant une année ?+
Le 1/15 du montant non remboursé est inclus dans votre revenu imposable de l'année en question. Par exemple, si votre remboursement annuel est de 4 000 $ et que vous n'en versez que 2 000 $, les 2 000 $ manquants sont imposés à votre taux marginal. L'ARC vous envoie un relevé annuel (T1028) pour documenter le solde restant.
Peut-on utiliser le RAP pour acheter une propriété locative ?+
Non. Le RAP s'applique uniquement à l'achat ou à la construction d'une habitation admissible que vous allez occuper comme résidence principale dans l'année suivant l'achat. Une propriété purement locative n'est pas admissible.
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