Acheter un immeuble occupé au Québec : baux, TAL et financement
Robert voulait acheter un triplex à Québec. Deux unités avaient des baux signés. La troisième avait un locataire depuis 12 ans — sans bail écrit, uniquement un bail verbal. Son prêteur voulait des baux signés pour finaliser le financement. La situation semblait bloquée, mais elle ne l'était pas.
Le prêteur veut des baux — voici pourquoi
Pour calculer les revenus locatifs admissibles à votre dossier hypothécaire, le prêteur doit documenter les revenus. Un bail signé est la preuve standard.
Pour un immeuble à revenus, ces documents permettent :
- De valider les revenus déclarés (souvent 80 % des revenus bruts sont reconnus)
- De confirmer les termes (durée, montant, clauses spéciales)
- De s'assurer que les locataires sont « transférables » avec la propriété
Le bail verbal est-il légal au Québec ?
Oui. Au Québec, la Loi sur la location résidentielle (intégrée au Code civil) reconnaît les baux verbaux comme valides. Un locataire peut vivre dans une unité sans bail écrit depuis des années — c'est légal.
Pour votre dossier hypothécaire, un bail verbal peut être documenté par une lettre du locataire confirmant le montant du loyer et la durée de l'occupation. La plupart des prêteurs B acceptent cette solution.
Le TAL — Tribunal administratif du logement
Le Tribunal administratif du logement (TAL) est l'organisme gouvernemental québécois qui régit les litiges entre propriétaires et locataires. En tant qu'acheteur d'un immeuble occupé, comprendre ses règles protège votre investissement.
Points clés pour l'investisseur acheteur :
- Le bail survit à la vente — le locataire a le droit de rester, même si vous êtes le nouveau propriétaire
- Avis de reprise de logement — pour reprendre une unité pour y habiter, vous devez donner un avis de 6 mois et respecter des conditions strictes (vous devez réellement y habiter)
- Augmentation de loyer — limitée annuellement selon les taux fixés par le TAL; consultez le calculateur officiel du TAL
Le T776 — document clé pour votre dossier
Le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles) de l'ARC documente vos revenus locatifs et vos dépenses déductibles pour chaque immeuble. Les prêteurs l'exigent généralement pour les deux dernières années si vous êtes déjà propriétaire d'immeubles locatifs.
Pour un premier achat locatif, les prêteurs acceptent une projection de revenus basée sur les baux existants.
Comment documenter un locataire sans bail écrit
- Demandez au locataire une lettre signée confirmant : montant du loyer, date d'occupation, absence de clause particulière
- Joignez des relevés bancaires montrant les dépôts de loyer des 6–12 derniers mois
- Consultez le registre municipal pour confirmer le nom du locataire (certains prêteurs exigent cela)
En résumé
Un immeuble occupé avec locataires — même sans baux écrits — peut être financé. Le bail verbal est légal au Québec. Documentez les revenus par lettre du locataire et relevés bancaires. Comprenez les règles du TAL avant d'acheter : le locataire a des droits qui survivent à la vente.
Vous voulez évaluer si les revenus locatifs de l'immeuble que vous visez soutiennent votre demande ?
Questions fréquentes
Puis-je expulser un locataire après avoir acheté un immeuble au Québec ?+
Pas facilement. Le locataire a le droit de rester dans les lieux même après un changement de propriétaire. Pour reprendre une unité, vous devez respecter les règles du TAL : avis de 6 mois, intention réelle d'occupation par vous-même ou un membre de votre famille immédiate, et paiement d'une indemnité si applicable.
Les revenus locatifs projetés sont-ils reconnus par les prêteurs pour un premier achat ?+
Oui, pour la plupart des prêteurs B et certains prêteurs A. La projection doit être basée sur les baux existants ou sur une évaluation de marché par un évaluateur agréé. Généralement, 80 % des revenus bruts projetés sont reconnus dans le calcul ABD/ATD.
Quelle est la différence entre le TAL et l'ancienne Régie du logement ?+
Le Tribunal administratif du logement (TAL) est le nouvel organisme créé en 2020 qui a remplacé la Régie du logement. Il a les mêmes fonctions de résolution de litiges entre propriétaires et locataires, mais son nom et certaines de ses procédures ont été mis à jour.
Le formulaire T776 est-il produit par Revenu Québec ou par l'ARC ?+
T776 est un formulaire de l'Agence du revenu du Canada (ARC), utilisé pour la déclaration fédérale. Pour la déclaration québécoise (Revenu Québec), l'équivalent est le formulaire TP-128. Les deux sont généralement produits ensemble par votre comptable lors de votre déclaration annuelle.
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