CELIAPP et mise de fonds : comment l'utiliser pour votre première hypothèque
Jade a 31 ans, travaille comme infirmière à Québec, et elle a accumulé 32 000 $ dans son CELIAPP. Elle pensait que ce compte n'était utile que pour les contribuables qui paient beaucoup d'impôt. Elle avait tort — et cette erreur lui avait déjà coûté deux ans de planification.
Qu'est-ce que le CELIAPP exactement ?
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est un compte enregistré créé en 2023 par le gouvernement fédéral. Il combine les avantages du REER (déduction fiscale à la cotisation) et du CELI (retraits non imposables).
L'Agence du revenu du Canada (ARC) administre les règles du CELIAPP. Pour être admissible, vous devez être résident canadien, avoir au moins 18 ans, et ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes.
Quelles sont les limites de cotisation ?
- 8 000 $ par année civile
- 40 000 $ à vie (maximum cumulatif)
- Les droits non utilisés d'une année se reportent à l'année suivante (maximum 8 000 $ de report)
- Compte doit être ouvert avant d'effectuer un retrait admissible
Comment utiliser le CELIAPP pour une mise de fonds ?
Pour faire un retrait admissible :
- Vous êtes premier acheteur (ou n'avez pas été propriétaire les 4 dernières années)
- Vous avez conclu une entente d'achat avant le retrait
- La propriété sera votre résidence principale
- Vous n'avez pas déjà fait de retrait CELIAPP pour une propriété antérieure
Peut-on combiner le CELIAPP et le RAP ?
Oui — et c'est là que la stratégie devient très puissante.
Jade peut retirer ses 32 000 $ du CELIAPP (non imposable) et retirer jusqu'à 60 000 $ de son REER via le Régime d'accession à la propriété (RAP).
| Source | Montant disponible | Imposable ? | Remboursement requis ? |
|---|---|---|---|
| CELIAPP | Jusqu'à 40 000 $ | Non | Non |
| RAP (REER) | Jusqu'à 60 000 $ | Non (si remboursé) | Oui — sur 15 ans |
| Total | Jusqu'à 100 000 $ | — | Partiel |
Et si mon FICO n'est pas parfait ?
La mise de fonds du CELIAPP améliore votre RPV, ce qui réduit le niveau de risque perçu par le prêteur.
Avec 32 000 $ de mise de fonds sur un condo à 350 000 $, votre RPV est de 90,9 % — vous avez besoin de l'assurance SCHL. Avec 60 000 $, votre RPV tombe à 82,9 % et la prime diminue. Avec 87 500 $ (25 % de mise de fonds), vous évitez entièrement la prime SCHL.
Un meilleur RPV compense partiellement un FICO imparfait aux yeux d'un prêteur B.
En résumé
Le CELIAPP offre 40 000 $ de mise de fonds non imposable. Combiné au RAP, vous pouvez accumuler jusqu'à 100 000 $ pour votre première propriété. Ouvrez le compte le plus tôt possible — les droits de cotisation commencent à courir dès l'ouverture.
Vous voulez savoir si votre profil vous qualifie pour un prêteur avec votre mise de fonds actuelle ?
Questions fréquentes
Peut-on ouvrir un CELIAPP si on a déjà été propriétaire ?+
Non, si vous avez été propriétaire de votre résidence principale à un moment donné au cours des quatre années civiles précédentes. Cependant, si vous êtes locataire depuis 4 ans ou plus, vous pouvez être admissible même si vous avez déjà été propriétaire dans le passé.
Le CELIAPP affecte-t-il ma capacité d'emprunt hypothécaire ?+
Non. Le solde du CELIAPP n'est pas considéré comme une dette dans le calcul ABD/ATD. Il sert uniquement de source de mise de fonds. Un meilleur RPV obtenu grâce au CELIAPP peut toutefois améliorer votre admissibilité auprès de certains prêteurs.
Que se passe-t-il si je n'utilise pas mon CELIAPP pour acheter une maison ?+
Si vous n'achetez pas de propriété dans les 15 ans suivant l'ouverture du compte, ou si vous atteignez 71 ans, vous devez transférer le solde dans un REER ou un FERR sans conséquences fiscales immédiates. Le montant sera imposé à la sortie du REER/FERR.
Mon institution financière peut-elle refuser ma mise de fonds CELIAPP ?+
Non. Une mise de fonds légalement constituée depuis une source admissible (CELIAPP, RAP, épargnes personnelles, don familial documenté) ne peut pas être refusée par un prêteur. La source des fonds doit être documentée — votre relevé CELIAPP suffit.
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