Calculez votre capacité d'emprunt avant de chercher votre maison

Vanessa et Simon, tous les deux trentenaires, rêvaient d''une maison en banlieue de Montréal depuis deux ans. En mars, ils se sont mis à visiter des propriétés. Ils ont rapidement eu un coup de cœur pour une maison à 520 000 $ dans Lanaudière.

Ils ont déposé une offre. La banque a refusé leur demande de financement. Ils ne pouvaient se qualifier que pour 365 000 $ selon leurs revenus et leurs dettes existantes.

Cette situation arrive plus souvent qu''on ne le croit. Et elle se prévient facilement.

Qu''est-ce que la capacité d''emprunt, exactement ?

La capacité d''emprunt, c''est le montant maximum qu''un prêteur accepte de vous prêter, calculé à partir de deux ratios : l''ABD et l''ATD.

L''ABD (amortissement brut de la dette), c''est la part de votre revenu brut mensuel consacrée à vos coûts d''habitation — paiement hypothécaire, taxes municipales et scolaires, frais de copropriété. Pour une banque traditionnelle, le maximum est 39 %.

L''ATD (amortissement total de la dette), c''est la même chose, mais en incluant aussi toutes vos autres dettes — prêt auto, cartes de crédit, marges de crédit, prêts étudiants. Le maximum est 44 %.

Si l''un ou l''autre de ces ratios dépasse le seuil, le prêteur refuse, même si votre FICO est excellent.

Comment Vanessa et Simon ont-ils calculé trop large ?

Vanessa gagne 68 000 $ brut par année. Simon gagne 72 000 $. Ensemble : 140 000 $, soit 11 667 $ brut par mois.

Pour une maison de 520 000 $ avec 5 % de mise de fonds (26 000 $), le montant hypothécaire est de 494 000 $ + prime SCHL = environ 514 760 $. Sur 25 ans à 5,5 %, le paiement mensuel est environ 3 130 $.

En ajoutant les taxes (estimées à 550 $/mois), leur ABD est de 3 680 $. Divisé par 11 667 $, cela donne 31,5 %. Ce serait acceptable.

Mais Simon avait une voiture à 620 $/mois et Vanessa un prêt personnel de 340 $/mois. En ajoutant ces dettes, leur ATD monte à 5 % au-dessus du seuil maximum. La banque a refusé.

Quelle est votre vraie capacité d''emprunt ?

Voici comment estimer votre capacité avant même de commencer à chercher.

Étape 1 — Calculez votre revenu brut mensuel combiné Prenez le total des revenus bruts annuels de tous les co-emprunteurs et divisez par 12. Si vous êtes travailleur autonome, utilisez votre revenu net déclaré des deux dernières années, en moyenne. Étape 2 — Listez toutes vos dettes mensuelles Prêt auto, cartes de crédit (minimum exigible, soit généralement 3 % du solde), marges de crédit (3 % du solde), prêts étudiants. Si votre solde de carte est 8 000 $, calculez 240 $/mois pour cette dette. Étape 3 — Appliquez le plafond ATD Multipliez votre revenu brut mensuel par 44 %. Soustrayez vos dettes mensuelles existantes. Ce qu''il reste est votre budget hypothécaire mensuel maximum. Exemple pour Vanessa et Simon : 11 667 $ × 44 % = 5 133 $. Dettes existantes : 620 $ + 340 $ = 960 $. Budget hypothécaire max = 4 173 $/mois. En incluant les taxes estimées à 500 $/mois, le paiement hypothécaire maximum est 3 673 $/mois. Sur 25 ans à 5,5 %, ce paiement correspond à un montant emprunté d''environ 600 000 $. Avec 5 % de mise de fonds, ils auraient pu chercher une propriété jusqu''à environ 380 000 $.

Résultat : leur budget réaliste était de 380 000 $, pas 520 000 $.

Étape 4 — Appliquez le stress test La banque ne calcule pas avec le taux actuel — elle utilise le taux contractuel + 2 % ou 5,25 %, selon le plus élevé. Si vous obtenez un taux de 5,5 %, la banque vérifie que vous seriez capable de payer à 7,5 %. Refaites le calcul avec ce taux majoré pour voir votre vraie capacité.

Comment améliorer sa capacité avant de chercher ?

Deux leviers principaux.

Réduire les dettes existantes. Rembourser un prêt auto de 620 $/mois avant de demander une hypothèque peut augmenter votre capacité d''achat de 80 000 $ à 100 000 $. C''est souvent plus efficace d''attendre six mois et de liquider une dette que de chercher avec un budget trop serré. Augmenter la mise de fonds. Une mise de fonds plus élevée réduit le montant emprunté et donc vos ratios. Si vous passez de 5 % à 10 % sur une maison de 400 000 $, votre paiement mensuel baisse d''environ 180 $ — ce qui libère de la marge dans vos ratios.

Ce qu''il faut éviter

Ne commencez jamais à visiter des propriétés sans avoir d''abord vérifié votre qualification. L''attachement émotionnel à une maison que vous ne pouvez pas financer est douloureux — et parfois coûteux si un dépôt a été versé.

Ne présumez pas que votre institution bancaire actuelle connaît votre vraie capacité. Le calcul de qualification varie selon le prêteur, l''amortissement choisi et le taux offert. Faites l''analyse avec un professionnel avant d''agir.

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